재개발 재건축 양도소득세 계산

재개발 재건축 양도소득세 계산

번역보기

 

재개발 재건축 양도소득세 계산

2017년 8.2부동산 대책 발표 후 뉴타운 등 부동산 수요가 강북으로 확산되는 등 강북의 부동산 수요는 의외로 활발해지고 있다. 재개발사업지역에서는 이미 초과이득을 실현한 조합원들과 일반분양자들이 입주를 전후하여 실수요 거래가 발생하게 되는데 이 때 양도소득세 산출세액을 알고 싶어하는 사람들이 많아지게 된다. 따라서 재개발·재건축 양도소득세 계산에서 다양한 사례를 살펴보고자 한다. 아래에서 재개발·재건축사업의 사업시행 절차를 살펴보고 양도소득세 계산에서 발생할 수 있는 내용을 소개하기로 한다.

1. 재개발·재건축 사업의 개요
(1) 재개발·재건축 사업의 절차

구    분	내       용
기본계획 ↓	①도시주거환경 정비 기본계획 -특별시·광역시·시장 -10년 단위(5년 단위로 검토 반영), 50만명 이상의 도시 또는 선택 도시 -개략적 구역 범위, 추진계획, 건폐율, 용적율 등
추진위원회 (지역지정) ↓	②구역지정 -시·도지사, 토지등 소유자 70% 이상 동의 -정비사업의 명칭, 정비구역 면적, 건축물의 주용도, 건폐율, 용적율, 높이, 층수, 연면적 -세무사항:비사업용토지 법령제한 시점, 1세대 다주택자의 소형주택 제외(주거환경정비사업은 제외), 부가가치세 정산
안전진단 ↓	③추진위원회(추진위원회 설립이 구역지정 이전에 이루어지는 것이 보통) -토지등소유자 1/2 이상 동의, 5인 이상의 추진위원 -시장, 군수, 구청장의 인가 -정비관리업자, 도시설계, 건축설계 계약 -세무사항:추진위원회 사업자등록(승인받은 법인으로 보는 법인격없는 단체)
창립총회 ↓	④창립총회
조합설립 ↓	⑤조합설립인가 -75% 이상의 동의 -시공사 선정, 조합회계감사(조합승계된지 7일 이내)
사업시행인가 ↓	⑥사업시행인가 -공권력 부여(재개발), 사업시행자의 권리 획득, 감정평가의 기준일 -세무사항:1세대1주택 비과세특례(시행인가후 취득 1년 이상 거주), 종전 재건축 규정에서 입주권 전환시점(2003.6.30.∼2005.5.31. : 이전에는 가업계획승인일), 조합회계감사
(조합원) 분양공고 ↓	⑦(조합원)분양공고 -사업시행인가 후 21일 내 조합원 분양공고, 30∼60일간 분양신청기간, 150일 이내에 미분양 신청자, 분양철회자, 관리처분계획 제외자에게 현금청산
관리처분 계획인가 ↓	⑧관리처분 계획인가 -분양설계, 분양대상자(조합원)의 주소 및 성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 분양대상자별 종전토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 등 -세무사항 : 입주권 전환, 다주택자의 판단, 비과세 및 특례, 세율적용 및 장기보유특별공제, 부가가치세정산작업, 법인세추산액 예상, 입주권 주택수 산입 여부(토지, 건물, 지상권 보유자), 세법상 조합원 여부의 판단 시점(조합에 참여하여 관리처분계획에 포함된 토지 등 소유자로서 계약금을 불입한 자)
준공 ↓	⑨준공 -시장, 군수, 구청장의 준공 인가 -세무사항 : 입주권자의 부동산 전환, 새로운 부동산의 취득시기, 승계조합원의 새로운 주택 취득 후 2년 내 규정의 기산점
이전고시, 청산, 해산	⑩이전고시 및 청산, 해산 -이전고시 후 차액에 대하여 청산금을 징수 또는 지급. 다만, 정관 등을 통하여 관리처분 계획인가 후부터 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할 징수하거나 분할 지급 가능. 청산금 미납자에 대하여는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수할 수 있음 -세무사항 : 청산금의 양도시기, 비과세 또는 중과세 여부의 검토, 부가가치세 정산, 청산소득에 대한 법인세 확정, 배당소득 확인

(2) 도시 및 주거환경 정비법

도시 내 개발사업에 대하여 규정한 법인 이전에는 도시재개발법, 주택건설촉진법, 도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법 등으로 나뉘어 규정되었던 것이 ‘도시 및 주거환경 정비법’으로 2003.5.29. 통합되었다. 따라서 그 이전에는 도시 개발사업의 종류에 따라 각각 다른 법에 의한 절차와 규제를 받던 것이 도정법으로 통합된 이후에는 동일한 절차에 따라 보편적이고 간편하게 사업을 진행할 수 있게 되었다.

(3) 도정법상 정비사업의 종류와 비교
① 주택재개발사업 : 기반시설 열악, 건축물의 노후·불량 지역의 주거환경 개선사업
② 주택재건축사업 : 기반시설은 양호, 건축물의 노후·불량 지역의 주거환경 개선사업
③ 주거환경개선사업 : 기반시설 극히 열악, 건축물의 과도 노후·불량 지역의 개선사업
④ 도시환경정비사업 : 도심·상업·공업지역 등 상권 활성화와 기능 회복을 위한 사업

구    분	주 택   재 개 발	주 택   재 건 축	주 거 환 경   개 선	도 시 환 경   정 비
사업방식	관리처분방식 환지방식	관리처분방식	현지개량방식 공동주택건설 환지방식	관리처분방식 환지방식
추진위 설립	토지 등 소유자 과반수	토지 등 소유자 과반수	토지 등 소유자 2/3이상세입자 세대수 과반수	토지 등 소유자 과반수
조합설립	토지등소유자3/4이상	동별2/3이상이고, 전체 3/4 이상(단독주택:토지면적의 2/3이상이고, 소유자 3/4이상)		토지등소유자3/4이상
사업시행자	조합(조합과 시장·군수 등 공동시행 가능)	조합(조합과 시장·군수 등 공동시행 가능)	지방자치단체 또는 주택공사 등 지정	조합 또는 토지 등 소유자(시장·군수 등 공동시행 가능)
임시수용 대책	임시수용시설 설치 또는 주택자금 융자 알선	-	임시수용시설 설치 또는 주택자금 융자 알선	-
분양자격	1세대 1주택	소유주택만큼 공급(단, 투기과열지역은 1주택)	1세대 1주택	1세대 1주택
국민·임대주택 의무비율 (도시개발촉진지구)	80%(60%) 이상	60%	90%	-
임대주택의무비율 (일반:임대주택)	17% 이상	의무비율 폐지	30% 이상	-
기타 유의사항	-	재건축초과이익 환수에 관한 법률(06.9.25.시행)

2. 현금청산 부분의 양도소득세 계산

종전에 부동산을 갖고 있었지만 분양자격을 얻지 못하여 현금청산 대상이 된 경우나, 1세대 1주택 배정의 원칙에 따라 1주택의 분양자격 배정을 받았지만, 종전부동산 평가가액이 배정받은 아파트 분양가액을 초과하는 경우 현금으로 청산 받게 된다. 현금청산된 부분도 양도소득세 과세대상에 해당하기 때문에 현금청산부분의 잔금 청산일을 기준으로 양도소득세를 신고·납부하여야 한다.

(1) 청산부분의 양도시기 : 빠른 날(소유권이전등기접수일, 철거일, 착공일)

통상 조합이 현금을 일시불로 지급해 주지 못하고 조합원이나 일반분양 대상자들로부터 계약금, 중도금(통상 3회 이상), 잔금을 수령할 때에 현금청산 대상자들에게 대금을 분할하여 지급하게 된다. 이 때에는 잔금 청산일이 양도시기가 아니고, 장기할부(1년 이상 기간동안 2회이상 할부)조건부 양도의 양도시기인 빠른 날(소유권이전등기접수일, 철거일, 사용수익착공일)을 적용하여야 한다(서면5팀-765, 2008.4.10.)

(2) 현금청산된 주택의 중과 여부

만약 다주택 소유자의 일부주택이 재개발·재건축 사업에 포함되고 입주권으로 전환되지 못하여 현금청산된 경우에는 2주택 또는 3주택 중과 규정을 적용받게 된다.(서면4팀-1146, 2008.5.9.) 또 주택의 부수토지가 주택정착면적의 5(도시지역 밖 : 10)배를 초과하는 경우에도 초과면적은 구분하여 비사업용토지로 중과하여야 한다. 1세대 1주택자가 입주권으로 배정받지 않고 현금청산을 신청하였다면 비과세 요건에 따라 처리할 수 있고, 양도한 주택이 감면요건에 해당하는 경우에도 세액감면이 적용될 수 있다. 특히 동일한 소유자가 다세대주택 건물 전체를 소유하다가 출자된 경우 세액을 절감하기 위하여 중과세율이 적용되는 양도순서를 적절히 가정하여 양도소득세를 최소화하도록 계산할 수 있다.

(3) 일부 청산부분의 취득가액 안분과 환산

일괄하여 취득한 종전부동산이 일부는 입주권으로 전환되고 일부는 현금으로 청산된 경우 종전부동산의 총 취득가액 중에서 현금청산된 부분의 취득가액을 안분하는 기준으로 해당 부동산의 재개발·재건축사업에서 평가한 감정평가액 비율이 이용되어야 할 것이다. 만약 종전부동산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 현금청산액을 양도실가로 보고 현금청산된 일부분의 기준시가 비율로 취득가액 환산하여 세액을 산출한다.

3. 종전부동산의 취득가액 결정

도정법에 따른 재개발·재건축 사업에 조합원 자격으로 출자된 부동산은 중도에 입주권으로 양도하든 신축 후 아파트로 양도하던 새로 건축된 부동산과 구분하여 별도의 소득금액을 계산한 후에 신축 후 부동산 부분에서 발생한 양도소득금액과 합산하여 세액을 산출하여야 한다. 만약 출자한 부동산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 종전 부동산 부분의 양도소득금액을 구하기 위해 출자한 부동산의 종류에 따라 다음과 같이 취득당시 실지거래가액을 환산한다.

○ 토 지 : 조합원 계약서상 감정평가액 × 토지취득일 현재 개별공시지가/관리처분계획인가일 현재 개별공시지가 ○ 개별주택 : 조합원 계약서상 감정평가가액 × 종전취득일 고시가액/관리처분계획인가일현재 개별주택 고시가액 ○ 아파트 : 조합원 계약서상 감정평가가액 × 종전취득일 고시가액/관리처분계획인가일 현재고시가액 ○ 공동주택 기준시가가 고시되지 않은 일반건물 : 조합원 계약서상 감정평가가액 × 종전취득일 현재 ㎡당 건물기준시가/관리처분계획인가일    현재㎡당 건물기준시가

4. 준공 전 입주권으로 양도한 경우
(1) 양도소득세 계산방법(소득령§166①)
1) 입주권 전환시점

구     분	관리처분계획인가전   양도소득	권리처분계획인가후   양도소득	합     계
기간구분 설명	종전부동산(토지,건물,아파트 등) 보유기간	재건축이 진행되는 입주권 보유기간	종전부동산 취득일부터 양도일까지 기간
양도일	처분계획인가일 전일	입주권 양도일	입주권 양도일
취득일	종전부동산의 취득일	관리처분계획 인가일	종전부동산의 취득일
양도가액	종전건물과 부속토지의 평가액(조합원 권리가액)	계약서상 입주권 매매가액	계약서상 입주권 매매가액
취득가액	종전 건물과 부속토지의 취득가액	종전 건물과 부속토지의 평가액(조합원 권리가액) + 납부한 청산금	역산으로 끼워 넣기
필요경비	종전부동산에 대한 필요경비	입주권 양도에 대한 필요경비	필요경비 합계
양도차익	양도가액-취득가액-필요경비	양도가액-취득가액-필요경비	양도차익 합계
장기보유	종전부동산의 양도차익×보유기간공제율(취득일∼관리처분계획인가일)	-	장기보유 합계
소득금액	관리처분계획인가전 양도차익-장기보유특별공제	관리처분계획인가후 양도차익	소득금액 합계

- 재개발 : 관리처분계획인가일
- 재건축 : 사업계획승인일(2003.6.30. 이전), 사업시행인가일(2003.6.30.∼2005.5.31.), 관리처분계획인가일(2005.5.31 이후)
- 주거환경개선사업 : 대부분 수용방식에 의하여 이루어지므로 일반분양권과 동일하게 취급
- 도시환경정비사업 : 일반분양권과 동일하게 취급


2) 입주권의 주택 간주 시점
- 2006.1.1. 이후 관리처분계획인가 받은 재개발·재건축 입주권 또는 그 이전에 관리처분계획인가를 받았으나 
  2006.1.1. 이후에 취득한 재개발·재건축 입주권은 일반 주택의 처분 시 주택 수에 산입함



(2) 비과세 적용여부

원칙적으로 재개발·재건축 조합원입주권의 양도는 부동산의 양도가 아니고 부동산에 관한 권리의 양도이기 때문에 비과세나 감면, 장기보유특별공제 등의 양도소득세 규정이 적용될 수 없다. 그러나 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우에는 주택으로 보유할 당시에 이미 비과세 요건을 충족한 것이므로 조합원입주권 이외에 다른 1주택을 소유하고 있는 경우에도 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도한 경우 일시적 2주택으로 비과세 된다(소령§155⑰) 다만 다음과 같이 3년 이내에 양도하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 의무양도기한에 특례를 인정한다(소칙§75①) ① 한국자산관리공사에 매각의뢰를 신청한 경우 ② 법원에 경매를 신청한 경우 ③ 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우

○ 다른주택 : 조특법상 감면주택, 상속주택, 사업용재고자산은 다른주택에 포함 ○ 2003.1.1. 이후 상속주택, 동거봉양주택, 혼인합가, 문화재주택, 이농주택은 다른 주택에서 제외 ○ 고가주택 특례적용 : 9억을 초과한 조합원입주권은 9억까지만 비과세(서일46014,2003.4.14.) ○ 만약 관리처분계획인가일까지 비과세 요건을 갖추지 못하였으나 철거일까지는 비과세 보유·거주 요건을 갖추게 된 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우     비과세 적용(서면5팀-1220,2008.6.5. ; 국심2004서362, 2004.5.21.) ○ 비과세 요건을 충족한 국공유지상 주택의 부수토지는 나중에 불하받아 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 사실상 사용·수익한 토지에 대해서도 비과세 적용     가능(서면4팀-2134, 2004.12.29.)

(3) 종전부동산 양도차익에서 장기보유특별공제 배제 여부

재개발·재건축 아파트가 준공되기 전에 조합원입주권으로 양도한 경우에는 부동산에 관한 권리의 양도이므로 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것이 원칙이지만 소득세법 시행령 제166조 제1항에서 재개발·재건축 조합원입주권 양도소득금액 계산방법을 따로 규정하고 있으므로 특례계산방법을 적용하여야 한다. 특례 계산의 내용은 세율은 일반세율로 적용하되 종전부동산 보유기간을 따로 구분하여 취득일부터 관리처분계획인가일까지 부동산으로 보유한 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하는 것이다.

5. 준공 후 아파트를 양도한 경우
(1) 양도소득세 계산방법(소득령§166②)

구    분	청산금을 납부한 경우		청산금을 수령한 경우
	종전부동산	청산금 납부분	관리처분계획인가전 소득금액	관리처분계획인가후 소득금액
양도가액	종전부동산 평가액	재개발·재건축 아파트 양도가액	종전부동산 평가액	재개발·재건축 아파트 양도가액
(-)취득가액	종전부동산 취득실가(환산액)	종전부동산 평가액 (+)청산금 납부액	종전부동산 취득실가(환산가액)	종전부동산 평가액 (-)청산금수령액
(-)필요경비	종전부동산 필요경비	관리처분계획인가후 필요경비	종전부동산 필요경비	관리처분계획인가후 필요경비
(=)양도차익	｛관리처분계획인가후양도차익×종전부동산평가액/(종전부동산평가액+납부한 청산금)｝+관리처분계획인가전 양도차익	관리처분계획인가후 양도차익×｛납부한 청산금/(종전부동산평가액+납부한청산금)｝	(종전부동산평가액-종전부동산취득가액-필요경비)×(종전부동산평가액-지급받은청산금)/종전부동산평가액	양도가액-(종전부동산평가액-지급받은 청산금)-필요경비
(-)장기보유특별공제	위 양도차익×장기보유특별공제율(종전취득일-양도일)	위 양도차익×장기보유특별공제율(관리처분계획인가일-양도일)	위 양도차익×장기보유특별공제율(종전취득일-양도일)	위 양도차익×장기보유특별공제율(종전취득일-양도일)
(=)양도소득금액	종전부동산양도차익-장기보유특별공제액	청산금납부분양도차익-장기보유특별공제액	종전부동산양도차익-장기보유특별공제액	관리처분계획인가후양도차익-장기보유특별공제액
○ 종전부동산 평가액 : 각 조합원이 출자한 부동산의 종전부동산 평가액이다. ‘도정법’에 따른 관리처분계획에 따라 정해진 가격을 종전부동산 평가액으로     하며 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다. 또한 관리처분계획에 따른 가격이 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액의 평균액, 기준시가의     순서에 의한 가액을 종전부동산 평가액으로 한다. ○ 청산금 : 재개발·재건축 사업시행에 필요한 비용을 조합원별로 분담한 금액. 각 조합원은 배정받은 부동산의 분양가액에서 종전부동산 평가액(조합원     권리가액)을 차감한 금액만큼 추가로 납부하여야 한다. 만약 조합원이 평가받은 권리가액이 새로 받을 아파트 분양가액보다 크다면 그 차액(청산금)만큼     계약에 따라 분할하여 돌려받게 된다.

(2) 당해 재개발·재건축 아파트 비과세 적용

재개발·재건축 아파트가 준공된 후에 양도되었다면 비과세나 장기보유특별공제 적용대상 기간은 종전부동산의 취득일부터 신축 후 양도일까지의 전체기간을 기준으로 판정한다.

(3) 장기보유특별공제율의 적용

재개발·재건축 아파트에 대한 양도소득금액을 종전부동산 부분과 청산금 납부 부분으로 구분하여 계산하도록 규정한 것은 다른 이유가 없고 장기보유특별공제를 각각 적용하기 위한 것이다. 관리처분계획인가일로부터 준공일까지는 아직 신축아파트가 지어지지 않은 건설중인 자산에 해당하지만 장기보유특별공제를 적용하도록 해 준 것은 재개발·재건축 아파트 양도자에게 큰 혜택이 된다.

○ 일반적인 경우 : 법에서 규정된 특례 내용대로 일반적인 장기보유특별공제율을 적용 ○ 1세대 1주택자인 경우 : 24%∼80% 장기보유특별공제율을 적용한다. 그러나 토지를 출자한 조합원이 재개발·재건축 아파트를 분양받아 양도한 경우에는      종전부동산 부분의 장기보유특별공제를 적용할 때 토지의 장기보유특별공제율(토지취득일∼신축아파트양도일)과 1세대1주택 장기보유특별공제율     (관리처분계획인가일∼신축아파트양도일)을 비교하여 둘 중 큰 금액을 공제할 수 있다(서면5팀-1289, 2008.6.20. 유추함)

(4) 관리처분계획인가일 현재 1세대2주택인 경우 입주권 또는 일반주택의 양도

① 입주권의 양도 : 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택이 아니었기 때문에 공사기간 중 입주권 상태 양도시 과세함(관리처분계획인가일 현재 요건     충족은 따지지 않음) ② 다른 일반주택의 양도 : 관리처분계획 인가일 현재 1세대2주택이었으나 하나의 주택이 입주권으로 전환되고 다른 주택이 사업시행인가일과      관리처분계획인가일 사이에 취득한 주택으로서 소득령 제156조의2 제5항(대체주택) 규정에 해당되는 경우에는 대체주택을 먼저 처분하고 입주권이     사후관리된 경우에는 비과세 가능함

(5) 일반주택 보유 중 조합원 입주권(승계조합원 입주권만을 말함)을 취득한 경우 일반주택(종전주택)의 양도(소령§156-2③,④)

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 종전주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우     종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우     (3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 15세대1주택     비과세를 적용한다. 이 경우 임대주택5년거주, 공익사업수용,취학 등 부득이한 사유에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후     조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우     조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아     제154조제1항을 적용한다. 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는     취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

【참고예규】
1. 제도46014-11501 , 2001.06.15. 재개발주택을 먼저 양도하는 경우 양도소득세 과세여부
2. 양도, 서면인터넷방문상담5팀-1336 , 2008.06.26 재건축주택 완성 전에 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용 여부
3. 서면5팀-355, 2008.02.22
4. 서면5팀-2112, 2007.07.23
5. 서면5팀-956, 2007.03.26
6. 서면4팀-603, 2008.03.10

태그

태그저장 취소

PC-모바일 어디서나 수정 가능한으로 쓴 글입니다

[출처] 재개발 재건축 양도소득세 계산|작성자 절세달인