개정된 임대차의 계약갱신청구권과 묵시적갱신의 구분

■ 개정된 임대차의 계약갱신청구권과 묵시적갱신의 구분을 잘 이해하고 있어야
 
 
 
 최근 7.10. 부동산대책을 통해 임대차3법이 개정 시행되며 임대인과 임차인 양쪽 모두 셈법이 복잡 해졌다.
 
 
 개정된 임대차3법1) 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 7월31일부터 시행되고 있으며,2) 전월세 신고제는 2021년 6월1일부터 시행 예정이다.
 
  이번 임대차3법의 핵심은 임차인의 계약갱신청구권(2+2년)과3) 전월세상한제(5%이내)인데 이는 임차인의 안정적인 거주환경 마련에 초점을 두고 있다. 반면 임대인 입장에서는 재산권 행사가 제한된다는 점에서 갑론을박이 있었으나 신속 처리되었다. 서둘러 처리된 결과 법 시행 후 1개월이 경과한 현재에도 소관 부처인 국토교통부에서 개정법령 해설서까지 배포하며 알리고 있으나, 해석도 제각각 이어서 세밀히 검토하지 않으면 자칫 계약만기 갱신기일을 놓쳐 임대인 입장에서는 개정된 임차인의 계약갱신청구권에 의거 2년을 더 인정해야 하는 상황이 될 수도 있다. 임대인 뿐 만아니라 임차인도 이 부분을 명확하게 이해하고 있어야 한다.
 
 임대차계약에서 계약갱신요구권을 행사할 수 기간에 대하여 살펴보면
 
 이법 개정 전에 임차인은 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있었다. 이번에 개정된 법에 의하면 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 한다. 4)
 
 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
 
 그 근거는 계약갱신 요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법시행 일인 2020년 7월 31일 부터 2020년 8월 31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
 
 만일, 임대인이 계약해지 통보를 했고, 법시행 전 이미 다른 임차인과 계약을 했다면 “이 경우 기존 임차인은 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 임차인도 보호해야 하기 때문이다.”
 
  위의 경우처럼 임차인은 계약갱신요구권 1회 행사로 거주기간이 최소 4년 이상이 되므로 안정적인 주거환경이 마련될 수 있다.
 임차인 입장에서는 개정된 계약갱신요구권 1회 행사로 4년 보장이 되는 반면에 임대인의 입장에서는 임대차기간을 최소 4년을 인정해야 하는 부담을 안게 되므로 임대인이 계약갱신 거절의 기간을 잘 챙기지 못하여 의도와 다르게 계약기간이 자동갱신 되는 경우가 없도록 꼭 확인해야 할 내용이다. 따라서 갱신요구기간 경과로 자동갱신 되는 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권의 차이를 구분하여 이해하도록 해야겠다.
 
 묵시적 갱신과 계약갱신 청구권에 대하여 기술하면. 묵시적 갱신이라 함은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간동안 (개정 2020.12.10.이후 : 6개월 전부터 2개월) 임차인에게 계약갱신 거절, 계약 조건 변경 등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말한다.만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적 갱신이라 표현한다. 다만 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 통지 이후 3개월이 지나면 바로 효력이 발생한다.
  계약갱신 청구권은 임차인이 원할 경우 최대 2년을 더 거주할 수 있는 권리를 임대인에게 청구하는 것이고, 임대인은 예외사항을 제외하고는 이를 수락해야 하는 것이다.
 
 
  개정된 법의 임대차기간 4년 거주인정 부분으로 인해 임대인과 임차인 모두 그 기간에 민감해져 있다. 전세 매물이 부족한 상황에서 이 법이 시행되므로 인해 최근 전세가격이 급등하는 등 전세시장의 불안이 가속화 되고 있는 실정이다. 공론화 과정 없이 급하게 소급적용까지 하며 처리한 이법의 파장이 안정화되기 까지는 상당한 시일이 필요할 것 같다. 임대인과 임차인 양측 모두 갱신기간에 대한 권리와 의무를 이번 기회에 다시 챙겨보자.
 
  갱신기간도 중요하지만 임대인 측에서 갱신을 거절할 수 있는 조항 “임대인이 실 거주 할 경우 임차인의 계약 갱신을 거절 할 수 있다.̈는 조항도 생각해보며 임대인과 임차인 모두 임대차 기간조율을 잘 하여야 분쟁을 피해 갈 수 있겠다.