계약갱신청구권의 이해 (주택 임대차)

계약갱신청구권의 이해 (주택 임대차)       1. [계약갱신청구권] 이란? : 현재 전월세로 살고 있는 세입자가 원할 경우에는 1회에 한하여 최대2년 까지 [계약갱신청구]를 할 수 있다.   ☞ 여기서,, 일반적인 보도나 블로거들이 얘기하는 “4년을 살 수 있대.” 라는 얘기를 언급해 보자.       많은 분들이 이 “4년”에 헛갈려하며 문의해 오는 사항이다.       이 말은 일부는 맞고 일부는 틀린 말이다.        ① 과거에 살아온 기간을 불문하고 지금 현재 계약기간종료일이 2개월이상 남은 임차인은,            현재의 계약종료시점부터 “앞으로” 최대 2년간을 더 살 수 있으므로            오래 살아왔던 집이라면 과거로부터 총 기간은 10년이 될 수도 있고,        ② 다른 집에 지금 새로 임차를 들어가는 임차인은,            지금 계약하는 임대차기간 2년과 앞으로 내가 행사할 계약갱신권으로 인한 2년 권리로 인해,            최대 4년동안 살 권리를 부여받을 수도 있기 때문이다.       (아래 내용 참조)     2. 임차인의 [계약갱신청구권] 행사 통보시한 : 현재의 임대차계약 만료일 전 6개월~ 2개월 사이에 상대방에게 그 의사가 “도달”되어야 한다.   * 그러나 “2개월 이전”에 통보하면 된다고 믿고 막바지까지 미루지 말고, 되도록 빨리 통보하는 것이 유리하다.     ( 사유: 이하 3항 내용 참조 )   ☞ 여기서,,,, 6개월전, 2개월전.. 등의 의미는, 날수로 180일 또는 60일 전을 의미하는 것이 아니라,       순전히 계약만료일의 "월"의 숫자에서 6 또는 2를 뺀 월의 날을 의미한다.       예를 들어, 계약종료일이 2021년 4월 15일인 경우, 2개월 전까지라는 것은, 2021년 2월 14일 밤 24:00 시 까지임.     3. 임차인이 계약갱신청구권 행사를 요구할 수 있는 상대방(임대인)은? : [계약갱신청구권] 행사는 그 "행사당시의" 소유권자에게만 할 수 있다.   ( 또한, 이 청구를 요구받은 소유권자(임대인)는 법적으로 정한 몇 가지 사유조항을 들어서 거절할 수도 있는데,     거절이 가능하냐 아니냐의 판단도 그 "당시 소유권자"의 형편을 기준으로 판단한다.)     ...이게 무슨 얘기인가 하면,   - 현재의 주인이 계속 그 집을 소유하고 있으면 그 사람에게 갱신권을 행사하면 되나,   - 기존의 주인(임대인)이 다른 사람에게 집을 팔았는데, 그 잔금과 소유권이전을 임대차계약의 계약종료일보다 6개월이상     이전에 해 버렸다면, 임차인은 새로운 주인인 매수자에게 [계약갱신청구권]을 요구해야 한다는 얘기다.     ( 부동산의 매매는 현재 세들어 있는 임차인과 협의도 필요 없다.)       이렇게 되면, 현임차인은 매수인에게 계약갱신청구권을 흔들어야 하는데,     이 때 매수인이 실거주를 하겠으니 나가라 한다면, 임차인은 계약갱신 청구를 할 수도 없게 되어 버린다.     ( 여기서, “6개월 이전”이라는 시점을 얘기했지만,       엄밀히 말하면 “임차인이 계약갱신청구권을 요구한다”는 의사도달 시점 이전이라면 2.5개월 전에 주인이 바뀌어도       이런 결과가 나온다.)     ( 그래서 세입자의 입장에서는, 계약종료일로부터 6개월~2개월 사이에 통보하면 되니 나중에 하지뭐~ 라고 미루지 말고,       미리미리 통보하는 것이 좋겠다. )     - 규제지역("천안" 등 조정지역 포함)에서 주택담보“대출”로 매입하는 사람은,     그 주택에 대출일로부터 6개월 이내에 전입/입주해야하는 필수 조항이 있기 때문에,     이렇게 임대차계약 종료일보다 6개월 이전에 대출을 받아서 잔금/소유권 이전하는 것은 불가능하므로     이 방법으로 집을 사고 임차인을 내보낼 수는 없겠다.     그런데,,, 주택담보대출 안받고도 잔금을 칠 수 있는 부자사람이 매수했으면 ??     4. 이미 연장/재계약 (묵시적갱신 포함) 하여 임차하고 있는 경우에는 ? : [계약갱신청구권]은 1회를 사용할 수 있다.   ☞ 전에 “[계약갱신청구권]을 행사한다” 는 통보를 하신 적이 없다면,       과거부터 그 집에서 살아온 기간이 얼마라도, 1회의 청구권을 사용하여 최대 2년을 더 살 권리가 부여된다.       과거의 사연(?)을 묻지 마시라.       그 연장 갱신을 할 수 있는 기간은,       최대 2년까지 그 이하 기간이면 1.5년이든 0.9년이든 임차인 니 맘대로 하실 수 있답니다.           5. 임차인의 계약갱신청구 포기 번복 : 임대인이 집을 매도하고 싶어서 임차인에게 계약종료 시점에 나가줄 수 있는지를 타진했을 때,   임차인이 그 시점에 나가겠다고 한 경우, 그것을 믿고 임대인이 매수인과 매매계약을 체결하였다면,   그 후에 임차인은 그 약속을 번복하여 계약갱신청구권을 주장할 수 없다.   * 임대인은 임차인과의 통화나 대화 내용을 녹취, 문자저장 등 해 둘 것.   * 매매/임대차계약 체결 등 “불가역적인” 상황이 이미 발생되지 않은 경우에는, 번복할 수 있다.     6. 임대인이 임차인의 갱신청구권을 거절하려면, : 임차인이 [계약갱신청구권]행사를 하려고 할 때, 임대인은 정당한 사유(직접 거주 등)로 이를 거절할 수 있다.   그런데, 정당한 사유가 있어서 거절하려고 했더니 임차인이 이 거절에 대한 반응이 없거나 연락 두절 상태이면,   → 내용증명, 문자, 음성사서함, 카톡 등 보낼 수 있는 모든 수단으로 보내 놓아야 한다.      ( 거절사유, 퇴거요청날짜 등 명시하여 )     7. 임대인 거주로 보는 "직계존비속"이란? : 임대인의 직속존비속이 직접 거주하겠다고 하면, 기존의 임차인이 흔드는 [계약갱신청구권]을 무력화 시킬 수 있다는데,   여기서의 "직계존비속"은, "임대인"만의 조부모,부모,자식,손자(녀)를 말한다.   (임대인의 처가 혼자와서 두 집 살림하거나, 처의 직계존속(조부모,부모) 등이 살면 안됨)     8. 임대인이 거짓으로 임차인의 갱신청구를 거절한 경우, : 임대인이 전세금을 빼줄 돈이 있다면, 직접 거주할 거라고 거짓말하고 계약갱신청구를 거절하는 경우를 가정해 보자....     그렇게 거짓말하여 임차인을 내 보낸 후에,     (1) 그 주택을 매도해도,[주택임대차보호법] 위반으로 인한 손해배상청구 대상은 아니다.     - 그러나, 민법 제750조 (고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.) 의        법에 따라 추후에 임차인으로부터 손해배상청구 소송을 당할 수는 있겠다.     - 그러나, 국토부에서는 민법상 고의에 의한 갱신거절로 임차인이 손해를 봤다는 것을 입증하면 손해배상청구가 가능하다       고 합니다.       다시 말하면, 임차인 자신이        ① 임대인이 애초에 자신을 내 보낼 때에 실거주목적이 아니었다는 것을 증명하고,        ② 임차인이 그로 인해 입은 손해를 “입증”하여       그 배상액을 청구해야 한다는 얘기입니다.       (2) 그 후에 새로운 임차인과 임대차 계약을 하면, [주택임대차보호법] 위반으로 인한 손해배상청구 대상이긴 하다.     - 그러나, 이것마저도 기존임차인인 내가, 나쁜(?) 임대인이 딴 놈에게 임대를 주는지 안주는지를 밝혀서       이런저런 증빙자료를 수집하여 "소송 청구"하고 판결을 받아야 받을 수 ??       - 임대인이 다른 임차인과 계약하였는지를 확인하는 방법은,       그 집에 새로 설정된 확정일자 정보를 열람하면 확인 가능하다.       ( 나의 임대차계약의 종료일이 지난 후 부터 2년간 열람 가능. )       < 순 서 >       ① 기존임차인인 내가, “버리지않고 모셔둔 그전의 [임대차계약서]”와 신분증을 가지고, ....          (내가 집주인으로부터 부당하게 쫓겨난 사람일수도 있음을 증명해야 하니까)       ② 평일에 주민센타(전국어디든지)나 법원등기소에 직접 가서 (이런건 OnLine 도 안됨.)       ③ 그 집에 새로이 세든 임차인이 있어서 새로운 "확정일자"를 받았는지의 여부를 확인.         확인해 보니 딴 놈이 임차 들어가 있던가요?         그래서, 나쁜(?) 임대인이었다는 것은 확인은 했지만,       나는, 그 때는 이미 다른 집으로 이사를 나가서 새 집에 막 정붙이기 시작한 이후인데......         이런저런 증빙자료를 수집하여 “소송” 그 짓을 하면 얼마나 내 수입으로 될까.       ( 그 최대금액을 받는다해도 시간,노력,신경,기회비용,변호사수임료 등을 공제하고 나면 ?? )     (3) 그 후에 그 나쁜(?) 임대인이 새로운 임차인과 계약을 했는데,       그 임차인이 전입신고는 하되 확정일자를 받지 않아도 되는 “월세임차인”이라면 확인을 할 수도 없다.     9. 손해배상 청구 가능액은? : 아래의 ①, ②, ③ 중에서 제일 큰 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있다.....라고 하네요.   ( 저를 포함한 천안의 구시가지 서민들 전세금액이 아래처럼 적어요 )     1) 기존 임대차계약의 3개월분의 월세     예) 기존 전세보증금 = 2 억원 인 경우,         거절당시의 3개월 월차임 =                         [ {(전세보증금 2억원) × (전월세전환율 2.5%)} ÷ 12개월 ] × 3 개월 = 125 만원 ---- ①     2) 기존임차인(갱신거절당한)과 새임차인의 월세 차액의 2년분     예) 기존 전세보증금 = 2 억원 인 경우,         거절당시의 월차임 = {(전세보증금 2억원) × (전월세전환율 2.5%)} ÷ 12개월 = 41.7 만원.         새 전세보증금 = 3 억원으로 한 경우,         환산 월차임 = {(전세보증금 3억원) × (전월세전환율 2.5%)} ÷ 12개월 = 62.5 만원.         → 차액 2년분 = ( 62.5 - 41.7 ) × 24 = 499.2 만원 ---- ②     3) 기타 갱신거절로 인한 임차인의 손해     예) 이사비 + 중개보수 + 기타 = ***** 만원 ---- ③      ... 그러므로, 이 중에서 제일 많은 ②를 받을 수 있으니, 오메~ 499.2만원....대충 5백...       청구 가능 금액이 차~암 많다고 느껴지시나요?       그렇게 생각되시면 위의 8항을 다시 차분히 보세요.         다시 읽어봐도 그래도 “일단” 눈앞에 보이는 500만원이 "그기 오데야?" 큰돈이라 생각되시면,       소송 진행하세요.     10. 임대인이 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거부하고 나서, : 기존임차인의 계약갱신청구를 "임대인 직접거주"를 사유로 거절하여 임차인을 내 보낸 경우,   다른 임차인에게도임대차하지 않아야 되는 기간은,   기존임차인이 계약갱신청구를 하면서 더 살겠다고 원했던 기간동안이다.   (기존임차인이 2년을 더 추가로 살기를 원했으면 2년동안 다른 세입자를 들이면 안되고,   그 때 1년 더 살기를 원했었다면 1년이후에는 다른 임차인을 들여도 된다.... 는 말이다)     - but,,, 이 기간 동안에 실거주도 하지 않고 공실로 두는 건 상관없다...     11. 임차료는 법정상한선인 5% 이상으로 올릴 수 없는가? : 올릴 수 있다. 그러나 가능하면 법대로 하자.   1) 매년 5%씩 올릴 수도 있다..... (단, 특약에 "합의로 매년 5%씩 올리기로 한다"고 명시한다면)   2) 부자임차인이라면, [계약갱신청구권]을 나중에 쓰기 위해      “지금은 [계약갱신청구권]을 사용하지 않고 다음 회차의 계약갱신 시점에 [계약갱신청구권]을 사용하기로 한다.” 등등의      특약을 넣고 그 이상으로 올려 줄 수도 있는데,      이렇게 하면 다음에 임차인이 아껴둔 [계약갱신청구권]을 사용할 수 있을까?      그 때가서 임대인이 자신이 거주할테니 나가라 한다면 ???   -----------------------------------------------------------------------------------   뭔가 큰일이 난 듯이, 그 법(소위, 3법)이 발표된 이후로 지금까지도 억바라 시끄럽긴 한데,,,,,,, 가만히 생각하니, “돈”이 문제다. 겨우 몇천 가지고 어찌어찌하여 은행대출도 받고 쌈지돈도 긁어서 “갭투자”를 해보려 했던 우리네 서민은 이 3법으로 인해 꼼짝을 못하게 되었지만, 대출을 받지 않고도 집을 살 수 있는 부자사람 임대인은 이 [계약갱신청구권]이 있든 없든 ....   그러나,,,, 꼼수는 쓰지말자... 그래야 자손만대 복을 받는다나 ??