Q 부동산 경매가 투자로서 매력있는 이유?
A 우선 경매로 부동산을 사면 일반 시세보다 20~40% 싸게 부동산을 구입할 수 있다. 게다가 경매 입찰자가 없어 유찰되면 약 20%씩 가격이 내려가기 때문에 더욱 경제적이다. 또한 법원의 부동산 경매는 국가 기관에서 집행하는 것으로 부동산 사고가 없다. 감정에서 매각까지 법원이 주관하기 때문에 믿고 투자할 수 있는 것이다.
셋째로 경매에 대한 관심이 늘어나면서 관련 정보를 얻기 쉽게 되었다. 인터넷이나 컨설팅 업체의 도움을 받으면 일반인도 쉽게 경매에 참가할 수 있다.
Q 부동산 경매가 궁금하다! 기초 정보는 어디에서 얻을까?
A 처음에는 어떤 물건이 법원에 나오는지 법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)를 찾아본다. 법원 경매 결정이 난 물건은 신문에 공고를 내게 되어 있으므로 뉴타운 신문 같은 부동산 관련 신문을 꾸준히 보는 것도 좋다. 자동차나 회원권 등으로 투자 범위를 넓히고 싶다면 한국 자산 관리 공사에서 운영하는 공매 사이트(www.onbid.co.kr)를 방문하면 된다. 그 다음 단계는 경매 관련 지식을 쌓는 일이다. 책으로 독학하는 방법부터 온라인 커뮤니티 등에서 구할 수 있는 유료 동영상 강의를 듣는 방법, 커뮤니티에서 스터디를 짜서 함께 공부하는 방법, 더 깊이 공부하기 위해 부동산 학과 강의를 듣는 방법 등이 있다.
경매 지식이 쌓이면 실제로 물건을 리스트업 하고 시세 분석, 권리 분석을 거쳐 입찰에 참가한다. 이때는 독자적으로 경매에 참가할 수도 있고 스터디 팀원들과 공동으로 참여하거나 컨설팅 업체의 전문적인 조언을 바탕으로 입찰에 참가하는 방법이 있다.
Q 부동산 종류에 따라 투자 포인트가 다르다는데?
A 우선 아파트는 시세 파악과 권리 분석이 간단하고 환금성도 보장되기 때문에 초보자가 도전해 보기에 좋은 부동산이다. 빌라와 다세대, 연립은 소액으로 투자가 가능하고 세금 부담이 적다. 재개발 대상 지역의 것을 사면 수익률이 높다는 장점도 있지만 환금성은 떨어진다. 상가는 주택보다 투자 규제가 적다는 장점이 있다. 무엇보다 중요한 것은 상가의 위치. 주변 상권과 함께 한 상가 내에서도 목이 중요하다. 토지는 개발 호재가 있을 때 수익률이 높아 매력적이지만 현장 전문가가 아닌 이상 시세 파악이 힘들고 환금성이 낮아 신중하고 장기적으로 투자해야 한다.
Q 전문가의 도움, 받을까 말까?
A 복잡한 권리 분석을 전문가가 아닌 일반인이 완벽히 해내기란 어려운 일이다. 그래서 컨설팅 업체의 도움을 받는 경우가 많은데 낙찰가의 1% 정도의 수고비를 받는다. 컨설팅 업체를 이용할 때도 경매를 하는 본인이 어느 정도의 정보력으로 시세 파악을 할 줄 알아야 하고 이를 바탕으로 고른 몇 가지 물건에 대해 권리 분석을 부탁하는 정도이다. 컨설팅 업체를 이용할 경우 현장 감각이 있는 전문가와 함께 일하기 때문에 경매 낙찰률이 올라간다.
혼자서 경매를 할 경우에는 본인이 권리 분석까지 도맡아 하게 되는데 이때 잘 모르는 내용은 온라인 커뮤니티 등에 물어봐서 해결할 수 있다. 수고비 없이 경매에 참여할 수 있는 대신 좌충우돌 법원에서의 눈치 싸움을 이겨 내기 쉽지 않은 부분이 있다.
Q 낙찰 받기 좋은 시간이 따로 있다?
A 하루 중에는 밤 10시에서 1시까지가 가장 붐비는 시간. 이 시간에 마감되는 경매는 입찰 경쟁이 심해서 상대적으로 가격이 올라간다. 반대로 경쟁이 심하지 않은 시간은 오전 10시에서 오후 3시 사이라고 보면 된다. 특별히 경매 참가자가 적은 날도 있다. 중요한 스포츠 경기를 하는 시간처럼 많은 사람의 관심이 집중되는 이벤트가 있는 날에는 경쟁자가 없어서 좋은 물건을 의외의 가격에 구입할 수 있다.
Q 낙찰을 잘 받을 수 있는 입찰가가 있다?
A 막판에 입찰가를 높일 때는 ‘100원의 힘’을 믿는다. 예를 들어 낙찰 가능가가 9천원으로 높아지면 대부분의 사람들이 9천5백원이나 1만원으로 입찰가를 높인다. 이때보다 100원 높게, 그러니까 1만1백원으로 입찰가를 높이면 낙찰률이 높아진다.
Q 갖고 싶은 물건, 무리해서라도 즉시 구매를 할까?
A 즉시 구매가는 절대 믿지 않는 것이 좋다. 즉시 구매가와 최저 입찰가의 차이가 많이 나면 싼 물건이라는 인식이 있기 때문에 판매자들은 즉시 구매가를 크게 부풀려 기재하는 경우가 많다. 즉시 구매가를 맹신할 것이 아니라 다른 사이트의 같은 물건이 어떤 가격에 팔리는지를 조사해서 합리적인 가격이라고 생각될 때 구매하는 것이 좋다.
Q 경매로 사면 실패하는 품목이 따로 있다?
A 포장된 식품은 유통 기한이 얼마 남지 않은 것들이 경매로 올라오는데 금방 먹을 수 있겠다고 생각해 샀다가 유통 기한이 지나 버리는 경우가 많다. 섬유의 종류가 구체적으로 제시되지 않고 ‘모혼방’정도로만 기재된 옷은 십중팔구 천이 좋지 않다.
Q 시중가보다 너무 싼 물건, 사기 아닐까?
A 시중가보다 싸면 꼭 이유가 있다. 예를 들어 홍삼 캔디가 너무 싸면 정관장 제품이 아닌 경우가 거의 100%. 이렇게 품질이 걱정될 때는 전화로 판매자에게 꼭 확인해야 한다. 터무니없이 싼 가격의 물건 중에는 이미 한 번 이상 반품된 물건도 많다. 온라인에서 반품된 물건을 경매로 올린 경우에는 판매하기 전에 알려 주게 되어 있으므로 꼭 확인한다.
Q 싼 것과 싸 보이는 것은 다르다?
A 중고품은 신상품보다 쌀 것이라고 생각하는데 꼭 그렇지는 않다. 예를 들어 가구의 경우 중고로 살 경우에는 배송비를 구매하는 쪽이 부담해야 하기 때문에 화물 운송료가 적잖이 들어간다. 이를 감안해서 비교해 보면 배송료가 거의 들지 않는 신상품이 더 싼 경우도 많다.
