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땅 투자, 사기 안 당하는 방법 5가지
최근 땅에 관심을 가지는 투자자들이 늘고 있다. 일반 부동산 시장 침체
로 수익을 내기 힘들다보니, 더 많은 수익을 낼 수 있는 틈새를 찾는 이
들이 많아져서다. 전국 경매 낙찰가율만 봐도 전국의 땅들이 몇백 퍼센
트의 최고 낙찰가율을 기록하는 경우가 많다
하지만 땅 투자는 일반인들이 접근하기에 진입장벽이 높다. 일단 거래 시
장 자체가 투명하지 않는데다.아파트처럼 정해진 시세가 없기 때문이다.
땅은 아직도 '부르는 게 값'인 경우가 많다. 사실 땅 투자는 사기만 안
당해도 절반은 성공하고 들어가는 것이다.
이에 이번 '재테크의 여왕'은 투자를 잘 하는 법이 아니라 거꾸로 '땅
사기 안 당하는 법'에 대해 알아본다.
땅에 대해 잘 모르는 초보자들이 투자를 잘 하려는 접근보다는 오히려
사기는 안 당하는 법을 익히는 게 더 쉬울 것 같아서다. 이를 위해 지난
12년간 경기도 화성시에서 땅 투자를 해 온 김용남 국토지개발(cafe.na
ver.com/yong231) 대표에게 자문했다. 올해 서른 일곱살인 그는 20대
중반부터 토지개발회사에서 잔뼈가 굵은 실무형 전문가다. 재테크 카페
텐인텐에서'그때 그때 달라요'라는 부동산 칼럼을 연재 중이기도 하다.
①非도시 지역에 도로 생긴다? "절대 믿지 마라"
초보 투자자들이 땅 투자를 할때 가장 많이 보는 것이 도로 개설이다.
아는 지인이 고급정보라면서 던져준 도로개설 정보에 막연한 기대감을
갖고 투자를 하는 경우가 많다.하지만 김 대표는 "도로라고해서 다 같은
도로가 아니다"라고 못박아 말했다.그의 설명에 따르면 도로가 나는 건
맞는데/일반 도로가 아닌 '고가 도로'가 생기는 경우가 많다는 것이다.
특히 비도(도시 이외의 지역)토지의 도로 개설 계획은 고가도로일 확률
이 높다.
왜냐하면 도로를 낼 때 평지만 있는 게 아니다.산도 있고 구릉지도 있고
경사지도 있다.한마디로 한국의 지형이 평평한 땅이 아니라는 것이다.
이럴 경우 대부분 높은 지형의 높이에 맞춰 도로를 개설한다''만약 내
땅이 주변 보다 낮은 지대에 있다면 이 땅은 도로가 생기더라도 고가도
로일 확률이 상당하다.김 대표는 "직접 현장에 가서 주변 땅들의 지형과
높이를 살펴봐야 한다"며 "만약 주변 지형이 내 땅의 지형보다 높다면
한번쯤 의심해봐야한다"고 말했다.
물론 고가도로도 도로다. 하지만 고가도로는 부동산 투자에서 악재 중
에 악재다.내 땅 위에 차가 다녀서 먼지가 날리고 소음이 생기는 동시에
그림자마저 진다.고가도로를 철거하지 않는 이상 이 땅을 되팔긴 어렵다.
김 대표는 "도로가 난다는 말만 믿고 땅투자를 했다가는 큰코 다친다"며
"고가도로도 도로니깐 땅을 판 사람이 거짓말을 한 것은 아니다"고 했다.
결국 이 사실을 모르고 투자자만 손해를 본다는 것이다.
②농지 경매는 돈 된다? 입찰 보증금 날릴수도
최근 토지 경매 시장에서 인기를 끄는 것은 '농지(농사를 지을 수 있는
땅)'다.농지는 인근 지역 주민들에게 되팔 수도 있다.땅에 대한 사용료인 지료
를 받기도 좋기 때문이다하지만 농지 경매 낙찰에서 주의해야할 점이있다.
바로 낙찰받은 땅에 있는 '포장도로'유무다. 농지를 매입하려면 농지취득
자격증을 발급받아야 한다. 이는 해당 읍면 사무소에서 발급해준다. 하지
만 해당 농지의 일부라도 포장도로가 있으면 이 자격증이 발급되지 않는다.
농지 내 포장도로 유무는 위성사진 등을 통해 꼼꼼히 살피고 인근 토목
사무실에 들러 재차 확인해야 한다.김 대표는 "대부분의 농지에는 포장
도로가 있는 경우가 많다 며 "이를 잘 모르고 덜컥 낙찰 받았다가가 입찰
보증금만 날릴 수도 있다"고 말했다.
경매로 농지를 낙찰 받으면 매각기일로부터 1주일뒤 매각결정기일까지
농지취득자격증을 제출해야 한다. 그 안에 제출하지 못하면 경매가 취소
되고 입찰 보증금만 날리게 된다. 김 대표는 "농지를 매입할 때는 어떤
상태인지 반드시 확인해야 한다""이는 경매든 일반 매매든 마찬가지"라고
말했다.
③개발 가능한 땅? 도로·배수로 없으면 꽝..
김 대표가 땅 투자롤 돈을 벌 수 있는 이유는 시골의 싼 땅을 사서 개발을
하기 때문이다. 이때 개발행위는 흔히 생각하는 거창한 개발이 아니다,
토지에 대해 '개발행위허가'를 얻는 것만으로도 몇 배의 시세차익을 노
릴 수 있다. 김 대표는 "개발행위허가를 얻는 일이 생각보다 간단하다"
"관할 관청에 주택을 짓든, 공장을 짓든 어떤 식으로 개발하겠다는 계획
만 내면 된다"고 말했다.
하지만 여기에도 주의해야 할 점이 있다." 개발행위허가가 날 수 있는
땅에 반드시 필요한 두 가지 조건이 있다"
바로 '도로와'배수로' 조건이다. 배수로는 오폐수를 처리할 수 있는 수
로를 뜻한다. 상수도는 식수 등 깨끗한 물이 공급되는 통로이고, 배수로
는 생활폐수가 나가는 통로다. 만약 도로와 배수로가 없는 땅을 개발행위
가 가능하다고 파는 사람이 있다는 이는 100%사기다. 김 대표는 "배수로
라고 해서 특별한 것이 아니다"라 "시골에 가면 도랑 같은 것이 있는데
이게 배수로"라고 설명했다. 도랑이 별 것 아닌 것 같지만, 이게 없으면
개발행위허가가 나지 않는다.
도로의 경우 폭이 중요하다. 도로 폭 3~4m로 좁은 땅에 지을 수 있는 건
주택이나 근린생활시설(소매) 밖에 없다. 만약 이런 땅에 공장을 짓겠다
고 개발행위허가 신청을 하면 당연히 허가가 나지 않는다. 공장을 지으
려면 도로폭이 적어도 6~8m는 돼야 한다. 이는 공장으로 드나드는 차량
이 쉽게 진입할수 있는지를 고려한 것이다. 김 대표는 "땅 투자를 할 때
는 도로폭과 배수로를 반드시 확인해야 낭패를 보지 않는다"고 강조했다.
관련법 '국토이용 및 계발에 관한 법률'에는 해당 내용이 크게 부각되고
있지 않아 초보자들은 그냥 지나치기 쉽다.
④내 땅 옆 도로, 당연히 이용가능? "가로등 생길 수도."
내 땅 바로 옆에 도로가 생기면 땅값을 껑충 뛰게 된다. 도로를 이용에
대한 접근성이 높아지면서 교통이 편리해지기 때문이다. 하지만 무조건
안심하긴 이르다. 내 땅 옆에 도로가 생긴다고 해도, 반드시 확인해야
할 사항이 있다.
바로 '완충녹지'라는 것이다. 완충녹지는 도시지역 내에 도시의 미관을
아름답게 하기 위해 가로등 및 가로수를 심어 미관을 증진하기 위해 마련
해준 땅이다. 이 때문에 자동차의 진출입 통로를 만들 수없게 해 놓았다.
김 대표 "도시계획도로가 새로 개통이 된다고 할땐 그도로 옆에 완충녹지
가 있는지의 여부를 꼭 확인하여야 한다 ""일반인들은 완충녹지의 개념을
잘 몰라 도로가 새로 난다는 설명만으로 완충녹지가 있음에도 불구하고
토지를 매입하는 경우가 간혹있다"고 말했다.
하지만 이런 땅을 사면 그야말로 아무것도 할 수 없게 된다 일반 투자가
라도 완충녹지의 개념을 정확히 알고 투자에 나서야 한다는 것이다.
김 대표 "길이 난다고 그길을 무조건 이용할수 있을것이라는 생각은
버려야 한다"며 "땅을 매입하기전 전문가로부터 토지이용계획확인원
등 꼼꼼한 체크가 필요하다"고 충고했다.
⑤땅 투자는 장기 투자?"절대 안 팔린다."
흔히 땅은 묻어두는 장기 투자라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만
이제 묻어두기만해서 땅값이 오르던 시대는 끝났다. 김 대표는 "땅을
매입한 후 대부분 1년 이내 정리한다""단 한번도 장기로 묻어두는 땅
투자를 해본 적이 없다"고 말했다. 그냥 땅을 사서 묻어두면 언젠간
팔릴 것 같지만 절대로 쉽게 팔리지 않는다는 것이다. 김 대표 "땅투
자를 하여 마냥 내버려두면 돈은 쉽게 벌리지 않는다" "돈을 벌려면
땅을 개발해 몸값을 올린 뒤 시세차익을 남겨야 한다"고 설명했다.
그는 투자자들에게 땅을 볼 때 이 땅을 어떻게 개발할 수 있는지를
상상해야 한다고 조언한다. 전원주택을 지을지, 공장을 지을지, 고물
상을 차릴지 등을 먼저 생각하고 투자를 해야지, 그저 막연하게 사놓
고 기다린다는 식의 “묻지마 투자”는 지양해야 한다고 충고했다.
땅 투자.. 사기 안 당하는 5가지 방법
최근 땅에 관심을 가지는 투자자들이 늘고 있다. 일반 부동산 시장
침체로 수익을 내기 힘들다보니, 더 많은 수익을 낼 수 있는 틈새를
찾는 이들이 많아져서다. 전국 경매 낙찰가율만 봐도 전국의 땅들이
몇백 퍼센트의 최고 낙찰가율을 기록하는 경우가 많다.
하지만 땅 투자는 일반인들이 접근하기에 진입장벽이 높다. 일단 거래
시장 자체가 투명하지 않는데다, 아파트처럼 정해진 시세가 없기 때문
이다. 땅은 '부르는 게 값'인 경우가 많다. 사실 땅 투자는 사기만 안
당해도 절반은 성공하고 들어가는 것이다.
이에 이번 '재테크의 여왕'은 투자를 잘 하는 법이 아니라 거꾸로 '땅
사기 안 당하는 법'에 대해 알아본다..
땅에 대해 잘 모르는 초보자들이 투자를 잘 하려는 접근보다는 오히려
사기는 안 당하는 법을 익히는 게 더 쉬울 것 같아서다. 이를 위해 지난
12년간 경기도 화성시에서 땅 투자를 해 온 김용남 국토지개발(cafe.
naver.com/yong231) 대표에게 자문했다. 올해 서른 일곱살인 그는
20대 중반부터 토지개발회사에서 잔뼈가 굵은 실무형 전문가다. 재테크
카페 텐인텐에서'그때 그때 달라요'라는 부동산 칼럼을 연재 중이기도
하다.
①非도시 지역에 도로 생긴다?? "절대 믿지 마라"
초보 투자자들이 땅 투자를 할때 가장 많이 보는 것이 도로 개설이다.
아는 지인이 고급정보라면서 던져준 도로개설 정보에 막연한 기대감을
갖고 투자를 하는 경우가 많다. 하지만 김 대표는 "도로라고해서 다 같
은 도로가 아니다"라고 못박아 말했다. 그의 설명에 따르면 도로가 나는
건 맞는데, 일반 도로가 아닌 '고가 도로'가 생기는 경우가 많다는 것이다.
특히 비도시(도시 이외의 지역) 토지의 도로 개설 계획은 고가도로일
확률이 높다..
왜냐하면 도로를 낼 때 평지만 있는 게 아니다. 산도 있고 구릉지도 있고
경사지도 있다. 한마디로 한국의 지형이 평평한 것이 아니라는 것이다.
이럴 경우 대부분 높은 지형의 높이에 맞춰 도로를 개설한다. 만약 내
땅이 주변 보다 낮은 지대에 있다면 이 땅은 도로가 생기더라도 고가도
로일 확률이 상당하다. 김 대표는 "직접 현장에 가서 주변 땅들의 지형
과 높이를 살펴봐야 한다"며 "만약 주변 지형이 내 땅의 지형보다 높다
면 한번쯤 의심해봐야한다"고 말했다.
물론 고가도로도 도로다. 하지만 고가도로는 부동산 투자에서 악재 중에
악재다. 내 땅 위에 차가 다녀서 먼지가 날리고 소음이 생기는 동시에
그림자마저 진다. 고가도로를 철거하지 않는 이상 이 땅을 되팔긴 어렵다.
김 대표는 "도로가 난다는 말만 믿고 땅투자를 했다가는 큰코 다친다"
"고가도로도 도로니깐 땅을 판 사람이 거짓말을 한 것은 아니다"고 했다.
결국 이 사실을 모르고 투자자만 손해를 본다는 것이다.
②농지 경매는 돈 된다? 입찰 보증금 날릴수도..
최근 토지 경매 시장에서 인기를 끄는 것은 '농지(농사를 지을 수 있는
땅)'다. 농지는 인근 지역 주민들에게 되팔 수도 있고,땅에 대한 사용료
인 지료를 받기도 좋기 때문이다. 하지만 농지 경매 낙찰에서 주의해야
할 점이 있다. 바로 낙찰받은 땅에 있다 '포장도로' 유무다. 농지를 매입
하려면 농지취득자격증을 발급받아야 한다. 이는 해당 읍면 사무소에서
발급해준다. 하지만 해당 농지의 일부라도 포장도로가 있으면 이 자격증
이 발급되지 않는다. 농지 내 포장도로 유무는 위성사진 등을 통해 꼼꼼
히 살피고 인근 토목 사무실에 들러 재차 확인해야 한다. 김 대표는 "대
부분의 농지에는 포장도로가 있는 경우가 많다""이를 잘 모르고 덜컥
낙찰 받았다가가 입찰 보증금만 날릴 수도 있다"고 말했다.
경매로 농지를 낙찰 받으면 매각기일로부터 1주일뒤 매각결정기일까지
농지취득자격증을 제출해야 한다. 그 안에 제출하지 못하면 경매가 취소
되고, 입찰 보증금만 날리게 된다. 김 대표는
"농지를 매입할 때는 어떤 상태인지 반드시 확인해야 한다며 "이는 경매
든 일반 매매든 마찬가지"라고 말했다.
③개발 가능한 땅? 도로·배수로 없으면 꽝..
김 대표가 땅 투자롤 돈을 벌 수 있는 이유는 시골의 싼 땅을 사서 개발
을 하기 때문이다. 이때 개발행위는 흔히 생각하는 거창한 개발이 아니
다. 토지에 대해 '개발행위허가'를 얻는 것만으로도 몇 배의 시세차익을
노릴 수 있다. 김 대표는 "개발행위허가를 얻는 일이 생각보다 간단하다"
"관할 관청에 주택을 짓든, 공장을 짓든 어떤 식으로 개발하겠다는
계획만 내면 된다"고 말했다..
하지만 여기에도 주의해야 할 점이 있다. 개발행위허가가 날 수 있는
땅에 반드시 필요한 두 가지 조건이 있다. 바로
'도로와 '배수로' 조건이다. 배수로는 오폐수를 처리할 수 있는 수로를
뜻한다. 상수도는 식수 등 깨끗한 물이 공급되는 통로이고, 배수로는
생활폐수가 나가는 통로다. 만약 도로와 배수로가 없는 땅을 개발행위
가 가능하다고 파는 사람이 있다는 이는 100% 사기다. 김 대표는 "배수
로라고 해서 특별한 것이 아니다"
라며 "시골에 가면 도랑 같은 것이 있는데 이게 배수로"라고 설명했다.
도랑이 별 것 아닌 것 같지만, 이게 없으면 개발행위허가가 나지 않는다.
도로의 경우 폭이 중요하다. 도로 폭이 3~4m로 좁은 땅에 지을 수 있는
건 주택이나 근린생활시설(소매) 밖에 없다. 만약 이런 땅에 공장을 짓
겠다고 개발행위허가 신청을 하면 당연히 허가가 나지 않는다. 공장을
지으려면 도로폭이 적어도 6~8m는 돼야 한다. 이는 공장으로 드나드
는 차량이 쉽게 진입할수 있는지를 고려한 것이다. 김 대표는 "땅 투자
를 할 때는 도로폭과 배수로를 반드시 확인해야 낭패를 보지 않는다"고
강조했다. 관련법인 '국토이용 및 계발에 관한 법률'에는 해당 내용이
크게 부각되고 있지 않아 초보자들은 그냥 지나치기 쉽다.
④내 땅 옆 도로, 당연히 이용가능? "가로등 생길 수도.."
내 땅 바로 옆에 도로가 생기면 땅값을 껑충 뛰게 된다. 도로를 이용에
대한 접근성이 높아지면서 교통이 편리해지기 때문이다. 하지만 무조건
안심하긴 이르다. 내 땅 옆에 도로가 생긴다고 해도, 반드시 확인해야
할 사항이 있다.
바로 '완충녹지'라는 것이다. 완충녹지는 도시지역 내에 도시의 미관을
아름답게 하기 위해 가로등 및 가로수를 심어 미관을 증진하기 위해
마련해준 땅이다. 이 때문에 자동차의 진출입 통로를 만들 수없게 해
놓았다. 김 대표는 "도시계획도로가 새로 개통이 된다고 할땐 그도로
옆에 완충녹지가 있는지의 여부를 꼭 확인하여야 한다 "며 "일반인들은
완충녹지의 개념을 잘 몰라 도로가 새로 난다는 설명만으로 완충녹지
가 있음에도 불구하고 토지를 매입하는 경우가 간혹있다"고 말했다..
하지만 이런 땅을 사면 그야말로 아무것도 할 수 없게 된다 일반 투자
가라도 완충녹지의 개념을 정확히 알고 투자에 나서야 한다는 것이다.
김 대표는 "길이 난다고 그길을 무조건 이용할수 있을것이라는 생각은
버려야 한다" "땅을 매입하기전 전문가로부터 토지이용계획확인원 등
꼼꼼한 체크가 필요하다"고 충고했다.
⑤땅 투자는 장기 투자?" 절대 안 팔린다."
흔히 땅은 묻어두는 장기 투자라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만
이제 묻어두기만해서 땅값이 오르던 시대는 끝났다. 김 대표는 "땅을
매입한 후 대부분 1년 이내 정리한다"며 "단 한번도 장기로 묻어두는
땅 투자를 해본 적이 없다"고 말했다. 그냥 땅을 사서 묻어두면 언젠
간 팔릴 것 같지만 절대로 쉽게 팔리지 않는다는 것이다. 김 대표는
"땅투자를 하여 마냥 내버려두면 돈은 쉽게 벌리지 않는다" "돈을
벌려면 땅을 개발해 몸값을 올린 뒤 시세차익을 남겨야 한다"고
설명했다.
그는 투자자들에게 땅을 볼 때 이 땅을 어떻게 개발할 수 있는지를
상상해야 한다고 조언한다. 전원주택을 지을지, 공장을 지을지, 고물
상을 차릴지 등을 먼저 생각하고 투자를 해야지, 그저 막연하게 사놓
고 기다린다는 식의 “묻지마 투자”는 지양해야 한다고 충고했다.
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