주택연금(역모기지론)

[키움에셋플래너 민경성]

여러분의 노후 준비는 잘 되어 있나요?

얼마 전 기사에서 “현재 우리나라 65세 이상 인구의 전체 월 평균 연금은 25만4천원이라고 한다.”이는 1인 가구 최저생계비인 60만3천404원의 2분1에도 못 미치는 수준이며, EU회원국 월평균 연금은 160만원에 비하면 6분1에도 못 미치는 수준이다.

실제 상담을 하면서, 은퇴를 앞두고 계신 분들을 만나 보면 20~30년을 가정과 회사를 위해 모든 걸 바쳐 일했지만, 지금 살고 있는 집 한 채와 퇴직금이 전부인 모습들을 많이 볼 수 있다. 노후를 준비하면서 주택에 대한 생각의 인식전환과 전략적으로 주택을 이용한다면 보다 편안한 노후를 준비할 수 있을 것이다.

<주택에 대한 생각의 인식전환>

과거나 지금이나 주택은 평생 거주하고, 부모님이 세상을 떠나면 자녀가 상속 받는 게 풍습처럼 해오고 있다. 지금은 경제적 환경 때문에 부모님이 은퇴 후 경제적으로 어려움 없이 생활하는 것이, 독립한 자녀들에 경제적 부담을 줄일 수 있기 때문에 주택을 상속하기 보다는 노후자산으로 매월 현금흐름을 만들어 줄 수 있게 이용하는 것이 좋다.

<주택을 연금으로 이용하라.>

한국 주택금융공사에서 가입이 가능한 주택연금을 이용 하는 것인데 내가 살고 있는 집을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가가 보증하는 금융상품이다.
*주택연금(역모기지론) : 소유한 주택을 담보로 해서 연금방식으로 매월 노후생활자금을 지급

■ 가입조건

1. 주택소유자가 만 60세 이상, 부부공동 소유 시 연장자가 만60세 이상
2. 부부기준 1주택 이하 소유 해야 함(단, 9억원 이하 다주택자도 가능함). 단 상속, 이사 등으로 인한 2주택 보유자는 3년 내 처분조건으로 1주택 가입가능
3. 대상이 되는 주택은 9억 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고 된 노인 복지주택

■ 연금지급방식

표와 같이 종신방식과 확정기간방식으로 나눠져 있기 때문에 연금을 신청하는 개인의 상황에 맞춰 선택하는 것이 중요하다. 간략하게 설명하면 종신방식은 연금을 살아 있는 한 계속 받는 방식이고, 확정기간방식은 신청자가 선택한 일정 기간 동안만 지급 받는 방식이다.

조건이나 지급 방식도 궁금하지만 신청자들은 월 얼마에 연금을 받느냐가 가장 궁금할 것이다. 3억에 주택을 소유한 65세 부부라면 이라면 월 얼마 정도를 받게 될까? 종신지급 방식에 매월 같은 금액을 받는 정액형을 선택한다면 2014.1.1기준으로 매월 82만2천원을 평생 받게 된다.

<일반주택>
(종신지급방식, 정액형, 2014.1.1일 기준)
                                                                                                                                 (단위:천원)

(※주택가격은 ‘한국감정원 인터넷시세’, ‘KB국민은행 인터넷시세’, ‘국토교통부에서 제공하는 주택공시가격’, ‘한국감정원 감정평가가격’을 순차 적용하며, 한국감정원 시세는 중간값, KB시세는 일반평균값을 기준으로 담보주택가격이 결정됩니다(최저층은 하한가를 적용). )

생각보다는 많이 받지는 않는 것 같은데 어떤 장점이 있을까? 먼저 부부가 매월 연금을 받으면서 평생거주 공간이 보장된다는 것이 가장 큰 장점이다. 또한 홀로 남은 배우자에게도 이전과 똑같이 연금과 주거공간이 보장되는 장점이 있다.

그 외에도 세제혜택(재산세 25%감면 및 연금소득 200만원 한도 공제), 낮은 적용금리(3개월CD금리+1.1%), 공적보증으로 연금 지급에 대한 안정성 등이 있다.

부부 모두가 사망했을 경우에는 상환해야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되며 대출금액이 주택가격을 초과하여도 상속인(유족)에게 청구하지 않고 대출금액이 주택가격보다 적은 경우 대출금을 상환하고 남은 주택의 지분은 상속인(유족)에게 상속된다.

■ 가입 시 고려해야 할 점은 무엇일까?

주택연금은 주택가격 변동과 상관없이 가입시점에 평가된 주택가격으로 월 지급금을 수령하기 때문에 가입 시 주택가격 상승에 대한 검토가 필요하며, 주택연금 지급정지 사유가 몇 가지 있는데 알아두어야 한다.

가입자 사망시 인데 이때는 배우자 6개월 이내 소유권 이전등기 및 채무인수를 마쳐야 지급정지가 해제 된다. 담보주택 소유권 상실(화재로 인한 주택소실, 재건축ㆍ재개발 등으로 인한 주택 소유권 상실 등 포함) 1년 이상 담보주택에서의 미 거주 중입니다.

■ 주택연금 활용 팁이 있다면?

주택 다운사이징 전략을 이용하면 노후에 연금을 더 효율적으로 활용할 수 있다. 예를 들어 34평형 5억대 주택을 가지고 있고 부부60세라면은퇴와 자녀독립 이후 거주 목적에 부동산을 부부가 노후를 보내기 위한 규모로 조정 후 발생한 잉여자금을 이용 일시납 연금상품을 가입 시 매월 수령하는 연금수령액 40만원 상승하는 효과와 주거에 대한 관리비를 절감 할 수 있어 1석2조의 효과를 얻을 수 있다.

※ SBSCNBC에서는 키움에셋플래너와 함께 월~금 재무상담 머니Q(오후 15:30) 프로그램을 통해 재무설계, 보험, 재테크 등에 대한 내용을 실사례 중심으로 실시간 무료 재무상담을 해주고 있다. 또한 문의전화 (1800-5881)를 통해서 무료로 실시간 상담을 받아 볼 수 있다.  

 

 

 

2015년2월부터 변경되는 내용

 

↑ ▲월지급금 변경내용 예시

[아시아경제 고형광 기자] 내년 2월부터 주택연금 신규 가입자들에 대한 월 연금지급금이 최대 4.1% 줄어들 전망이다. 기존 가입자와 내년 1월말까지 신규 신청자는 지금까지와 동일한 금액을 지급받을 수 있다.

주택금융공사는 최근 열린 주택금융운영위원회에서 주택연금 월지급금을 산정하는 주요 변수들을 조정해 내년 2월부터 적용키로 했다고 22일 밝혔다.

주요변수 재산정한 결과, 장기 주택가격상승률은 현행 연 2.9%에서 연 2.7%로, 생명표는 현행 2012년 국민생명표에서 2013년 국민생명표로 변경돼 월지급금이 감소하는 요인으로 작용했다고 주택금융공사는 설명했다. 반면 기대금리는 기존보다 낮게 적용돼 월지급금이 소폭 상승하는 효과를 가져왔다.

이를 종합적으로 적용하면 일반주택을 기준으로 정액형의 경우 월지급금이 평균 1.5% 감소한다. 종신지급방식의 경우 감소폭은 최대 4.1%에 이른다.

새로운 기준에 의한 월지급금은 내년 2월 신규 신청 건부터 적용된다. 이에 주택연금 가입 희망자는 내년 1월 말 안에 신청하는 것이 유리할 것으로 보인다.

기존 가입자 및 내년 1월말까지 신청자는 주택연금 가입시점에 결정된 금액을 그대로 받게 된다.