2억 주담대 있는 연봉 6000만원 직장인, 7억 아파트 산다면?

2억 주담대 있는 연봉 6000만원 직장인, 7억 아파트 산다면?

  

신DTI 시뮬레이션 해보니..대출금 1억1000만원→4800만원

[이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 정다슬 김경은 전상희 기자] 이미 8·2대책으로 투기과열지구와 청약조정지역 등의 부채상환비율(DTI) 한도가 대폭 줄어든 상황에서 추가 대출 규제가 시행되면 다주택자의 돈줄은 더욱 죄어들 전망이다.

24일 이데일리가 KB국민은행·KEB하나은행 등에 의뢰해 신DTI에 따른 대출한도를 시뮬레이션한 결과, 이미 주택담보대출이 있는 다주택자가 추가로 대출을 받을 경우 대출한도는 절반 이하로 떨어지는 것으로 나타났다.

주택담보대출 2억원(20년 만기, 대출금리 연 3.5%)이 있는 연 소득 6000만원의 직장인 A씨가 서울 동작구의 7억원짜리 아파트를 사기 위해 추가 담보대출을 신청할 경우 현재 받을 수 있는 대출한도는 1억 1000만 원(대출금리 3.5%)이다. 그런데 신DTI가 적용되는 내년부터 A씨는 기존 대출 원금까지 연간 원리금 상환액에 포함돼 신규대출 한도는 4800만원으로 대폭 줄어든다. 7억짜리 집을 사기 위해선 LTV의 90% 이상인 5억 5200만원을 자신이 직접 조달해야 한다.

정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주담대를 1건 이상 보유한 세대는 서울 강남 등 11개 구와 세종 등 투기지역에선 추가 주담대를 받을 수 없다. 서울 나머지 14개 구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 조정대상지역이 아닌 수도권에서는 50%를 적용받는다. 같은 조건으로 조정대상지역인 경기 성남 판교와 조정대상지역이 아닌 경기 안양시에 각각 7억, 5억짜리 집을 살 경우 A씨의 대출한도는 1억 8000만원에서 1억 1800만원으로, 2억 5000만원에서 1억 8800만원으로 각각 줄어드는 것으로 나타났다. 규제 강도가 심한 지역일수록 자기자본 비율이 높아지는 셈이다.

역으로 1억원 규모의 기존 주담대(대출조건 동일)가 있는 연봉 5000만원의 B씨가 구입가능한 아파트 매매 가격대는 어느정도일까. B씨의 경우 기존 DTI에선 2억1440만원 대출이 가능했으나 신DTI에선 1억4920만원으로 대출한도가 6520만원 줄어든다. 이 금액으로 대출받아 투기과열지구에서 신규주택을 구매한다면 LTV 30% 제한으로 5억원짜리 아파트 구매가 가능하다. 자기자본은 3억5000만원이 필요하다.

만일 더 큰 주택을 구입하고자 한다면 소득을 부부 합산으로 할 경우 한도가 늘어날 수 있다. 신DTI에서도 기존DTI와 마찬가지로 소득 산정 기준은 부부합산으로 가능하기 때문이다.

반면 주택담보대출이 없는 만 40세 이하의 청년·신혼부부는 오히려 대출한도가 늘어날 수 있다. 정부는 월수입이 지속적으로 늘어날 가능성이 있는 차주에게는 최대 10%까지 소득을 증액해 인정해주기로 했는데 무주택 청년·신혼부부에게는 이 상한선을 없애 더욱 많은 소득을 인정받을 수 있도록 할 방침이다. 예를 들어 현재 연봉 4000만원의 무주택 청년의 경우 최소 연 4400만원의 소득을 인정받아 서울에서 집을 구매할 때 받을 수 있는 대출한도가 (DTI 40%, 20년 만기) 약 3억원에서 3억 3000만원으로 늘어난다.

내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금 대출 보증 한도가 6억원에서 5억원으로 내리고, 보증비율도 90%에서 80%로 줄어든다. 이 경우 집단대출 한도에 미치는 영향이 크지는 않을 전망이다. HUG가 주택가격 최대 한도인 9억원짜리 주택의 중도금 대출 보증을 해준다고 가정하면(중도금 비율 60%) 보증금액은 5억4000만원의 80%인 4억3200만원으로 5억원보다 적다. 다만 보증기관이 보증하지 않는 중도금 대출금액에 대해서는 건설사 등의 보증부담이 늘어날 전망이다.

당장 691만명의 다주택자, 다중채무자가 이같은 규제의 영향권에 들어간다. 정세균 국회의장실이 나이스평가정보에서 제출받은 자료에 따르면 지난 6월 말까지 은행과 보험사, 여신전문회사, 저축은행, 대부업체 등 금융권에서 개인 명의로 부채가 있는 전체 채무자는 691만명이며 이중 주택담보대출자는 662만명이었다. 주택담보대출자 1인당 평균 연 소득은 4193만원으로 주택담보대출과 신용대출 등을 모두 합해 1918만원을 매달 갚고 있는 것으로 나타났다. 즉 총부채원리금상환비율(DSR)이 이미 45.8%에 달하는 상태인 만큼 DTI 규제를 받는 대다수 지역에서 더 이상 빚을 늘리는 게 사실상 불가능해진다는 얘기다.

 

 

(추가사항)

 

10·24 가계부채 종합대책

8·2 부동산대책에 이어 10·24 가계부채 종합대책까지 나오면서 금융권 대출의 문이 봉쇄되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 지난 8·2 대책이 과열된 부동산 시장으로의 자금줄을 조였다면 10·24 대책은 다주택자의 추가대출 봉쇄와 ‘갚을 능력’ 중심으로의 대출 시스템 전환에 초점이 맞춰졌다. 다주택자라면 8·2 대책에 이어 대출 문이 추가로 좁아지지만, 무주택 실수요자에게는 큰 영향이 없다. 자영업자 등 취약계층에 대한 지원정책도 상당 부분을 차지한다. 명칭은 가계부채 대책이지만 기획재정부(소득·세제), 국토교통부(부동산), 금융위원회(대출) 등 여러 부처의 합동 대책이라 혼란스러워하는 금융소비자들이 많다. 10·24 가계부채 종합대책과 관련한 궁금증을 문답으로 정리해봤다.

 

1 10·24 종합대책은 어떤 내용

10·24 가계부채 종합대책의 골자는 내년부터 신(新)총부채상환비율(DTI)을 도입해 다주택자의 돈줄을 사실상 추가대출이 불가능할 정도로 조인다는 것이다. 기존 DTI가 대출 원리금에 신규 주택담보대출(주담대) 원리금과 기존 주담대 등의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주담대의 원금까지 포함한다. 아울러 다주택자가 추가로 주담대를 받으면 DTI 산정 시 만기를 15년으로 제한한다. 주담대를 한 건 받으면 DTI가 평균 30%를 넘기 때문에 한 건 이상 주담대 보유자의 추가대출은 거의 불가능해지게 된다. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 도입은 내년 하반기로 앞당겨 빚내기를 전반적으로 어렵게 하기로 했다. 이외 자영업자 등 취약계층에 대한 지원책 등이 포함됐다.

 

2 누가 가장 크게 영향을 받나

아무래도 다주택자들의 타격이 불가피하다. 내년부터 신DTI를 도입한다는 것은 다주택자의 추가대출을 막겠다는 취지다. 앞서 문재인 정부 출범 이후 두 차례에 걸쳐 발표된 부동산 대책을 고려하면 정부가 다주택자와 투기세력의 돈줄을 말리기 위한 전방위 공세에 나서는 모습이다. 이번 대책에는 ‘갭투자’(매매가격과 전세금의 차액으로 아파트를 사들여 시세 차익을 노리는 방법)를 통한 부동산임대업 진입을 어렵게 하는 방안도 담겼다. 먼저 내년 3월부터 은행권에 부동산임대업자 대출에 대해 소득심사를 강화하는 ‘여신심사가이드라인’을 도입한다. 또 차주(借主)의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 참고지표로 운영키로 했다. 그동안 부동산 투자가 왕성했던 40∼50대 이상 중장년층의 돈줄이 막히면서 임대사업 등을 목적으로 한 투자수요도 감소할 전망이다.

 

3 대출 가능 액수 얼마나 줄어드나

예를 들어 연봉 6000만 원인 직장인 A 씨가 이미 2억 원짜리 주담대(연 3% 금리, 만기 20년)를 보유하고 있다고 가정하면 현재는 이자 600만 원만 DTI에 계산된다. 내년부터는 한 채를 더 사려고 할 때 기존 대출의 원리금(1332만 원)이 모두 DTI 계산에 반영된다. 또 추가대출은 만기가 최대 15년으로 제한된다. 만기를 늘려 대출액을 불리는 것을 막기 위해서다. 지금은 A 씨가 또 집을 살 때 1억8000만 원까지 대출할 수 있지만 신DTI를 적용하면 5500만 원만 대출받을 수 있다. 금융감독원이 올해 상반기 KB국민은행에서 주담대를 새로 받은 차주 약 6만6000명을 표본으로 신DTI 효과를 추정한 결과 1인당 평균 대출금액은 2억5809억 원에서 2억2691억 원으로, 3118만 원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산됐다.

 

4 DSR 어느 부분이 반영되나

DSR는 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연 소득 대비 몇 %인지 나타내는 지표다. 주담대만 반영하는 DTI와 달리 마이너스 통장, 전세자금대출, 자동차 할부금융 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 상환능력을 따진다. 마이너스 통장은 대출 한도 전체를 부채로 잡는다. 대신 자동 연장되는 만기를 기준으로 나눠 반영하는 방안이 유력하다. 5년 또는 10년 동안 만기가 자동으로 연장된다는 점을 고려해서 한도의 5분의 1, 또는 10분의 1만 DSR에 반영하기로 했다. 예를 들어 자동차 할부금이 매달 40만 원 나가면 연간 480만 원이 DSR 심사에서 부채로 잡힌다. 마이너스통장은 5000만 원 한도(금리 4%)에 5년까지 연장되는 식이라면 연간 1000만 원에 이자 200만 원을 더한 1200만 원이 DSR의 부채다. 정부는 구체적으로 DSR에 포함할 부채를 어떻게 산정할지는 올해 안에 정하기로 했다. 또 DSR 비율 한도를 정하지는 않고 당분간 은행 자율규제로 운영하겠다는 방침이다.

 

5 무주택자도 대출금이 줄어드나

기존에 주담대가 없는 무주택자가 주담대를 받으면 신DTI를 적용한 대출 가능 금액이 변하지 않는다. 예를 들어 연 소득이 4000만 원이고 주담대가 없는 무주택자가 투기지역에서 주담대를 받는다면 대출 가능액은 신DTI 도입 전과 같은 2억3400만 원(금리 3.28%, 만기 20년)이다. 여기에 나이를 고려해 장래예상소득을 반영하면 대출 가능액은 2억7500만 원으로, 4100만 원(17.5%) 늘어난다. 정부는 내년부터 무주택 서민 실수요자를 대상으로 한 정책금융상품 공급은 늘리겠다는 계획이다. 보금자리론(금리 연 3∼3.25%)은 연 소득 7000만 원 이하인 무주택 또는 1주택 보유자가 6억 원 이하의 주택을 살 때 주택 가격의 70%까지 대출받을 수 있다. 디딤돌 대출은 ‘연 소득 6000만 원 이하(부부 합산·생애 최초 주택 구입 시는 7000만 원), 무주택, 주택 가격 5억 원 이하, 1년 이상 실거주’ 등 조건이 보금자리론보다 더 까다로운 대신 금리는 2%대로 더 낮다.

 

6 분양 계약자 영향은

대출액 축소 등 ‘수 분양자’(분양을 받는 사람)가 받는 직접적인 영향은 없다. 다만, 사업성이 떨어지는 지역 또는 규모가 작은 건설사가 짓는 아파트는 제1금융권(은행)이 아닌 저축은행 같은 제2금융권 등으로 밀려나 대출 이자를 더 내야 할 수는 있다. 새 아파트 분양 시 분양 계약자들은 10%의 계약금만 직접 조달해 내고, 60%의 중도금과 30%의 잔금은 통상 ‘집단대출’의 형식으로 치른다. 은행이 건설사와 협약을 맺으면 은행은 계약자들의 심사를 거쳐 개인별 중도금 대출 액수를 확정하고, 대출금은 건설사로 보낸다. 이때 주택보증기금(HUG)과 한국주택금융공사 등 건설사와 계약을 맺은 보증회사는 중도금 대출의 90%까지 보증을 서 준다. 건설사 부도 시 보증회사가 건설사를 대신해 은행에 대출액의 90%를 대신 갚아주겠다는 뜻이다. 그런데 이 보증비율이 내년 1월부터 수도권, 광역시, 세종시에선 80%로 10%포인트 줄어든다. HUG의 경우 보증 한도도 6억 원에서 5억 원으로 축소된다. 은행에선 보증회사를 통해 돌려받을 수 있는 금액이 줄어드니 위험이 커지고 심사를 깐깐하게 할 수밖에 없는 것이다.

 

7 RTI가 도입되면

상환능력도 없는데 전세를 끼고 집을 여러 채 사들이는 식의 갭투자가 어려워진다. 일단, 앞서 언급한 대로 내년 3월부터 은행권에 부동산임대업자 대출에 대한 소득심사를 강화하는 여신심사가이드라인이 도입된다. 아울러 대출을 받는 사람이 돈을 제대로 갚을 수 있는지 심사할 때 RTI도 참고지표로 쓰인다. 앞으로는 연간임대소득을 이자비용으로 나누는 RTI를 규제비율로 도입, 갭투자를 통한 부동산임대업 진입 문턱을 높인다. 임대소득으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는 경우에만 대출을 받을 수 있도록 규제비율을 1 이상으로 두겠다는 것이다. 자영업자 대출은 2012년 355조 원에서 지난해 521조 원으로 급증했는데, 이 중 지난해 자영업자 대출의 비중이 무려 27%로 3분의 1을 차지했다. 올 6월 말 현재 개인 임대업자들은 평균 3.5채의 주택을 보유하고 있고, 최다 보유자는 1659채를 갖고 있었다.

 

8 다주택자라면 일부 집을 팔아야 하나

실거주용이 아니면 팔라는 게 정부 입장이다. 이를 위해 이미 8·2 대책 때 양도소득세(집을 팔아 남는 차익에 대해 물리는 세금) 중과(重課) 방안을 내놨다. 현재 양도소득세율은 양도 차익에 따라 기본세율 6∼40%가 적용되는데 내년 4월 1일부터 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트가 추가된다. 이미 일부 주택이 시장에 매물로 나왔고, ‘데드라인’인 내년 4월 전엔 급매물이 쏟아질 거란 전망도 제기된다. 하지만 안 팔고 버티겠다는 다주택자도 상당하다. 양도소득세 중과는 말 그대로 집을 팔았을 때 내야 하는 세금이 많아진다는 의미이기 때문이다. 안 팔면 상관이 없는 셈이다. 정부는 이에 따라 11월 ‘주거복지로드맵’에서 다주택자들이 임대소득세라도 제대로 내도록 임대사업자 등록 유인방안을 발표하고, 이 역시 지지부진할 경우 집을 여러 채 보유하는 것만으로도 세금을 더 내야 하는 보유세 강화도 배제하지 않겠다고 경고하고 있다.

 

9 제2금융권 안심전환대출은

정부 발표에 따르면 안심전환대출은 오는 12월까지 제2금융권으로 확대된다. 2015년 은행권에서 첫선을 보인 안심전환대출은 변동금리·일시상환 대출을 금리가 낮은 고정금리·분할상환 대출로 갈아탈 수 있는 상품이다. 정부는 5000억 원 규모로 상품을 출시한 뒤 시장 반응 등을 보고 증액 여부를 검토할 계획이다. 제2금융권에 대출이 있는 차주의 특성을 고려해 초기 상환액 부담은 줄이고, 만기로 갈수록 상환액이 늘어나는 방식을 도입한다. 신규대출 전환 시 대출한도가 줄지 않도록 기존 대출 당시의 주택담보인정비율(LTV)과 DTI를 합리적으로 반영키로 했다. 현재 주요 저축은행의 주담대 금리가 약 5∼8% 사이로 시중 은행에 비해 2∼3%가량 높은 것을 고려하면, 시중은행에서 2%대를 유지하고 있는 안심전환대출 금리는 제2금융권에서는 4∼5% 정도가 될 것으로 보인다.

 

10 취약계층 빚 탕감은

‘A 씨는 대부업체에 7년가량 연체된 빚이 1500만 원 있다. 이 사람은 취약계층으로서 빚을 탕감받을 수 있나.’

A 씨는 취약계층 빚 탕감의 대상이 되기 어렵다. 정부가 발표한 빚 탕감의 대상은 ‘10년 이상’ 연체한 ‘1000만 원 이하’의 소액 장기연체 채권이기 때문이다. 정부는 국민행복기금이 보유한 채권(257만 명) 중 이 기준에 해당하는 40만 명, 1조9000억 원어치 채권을 소각해주는 정리 방안을 다음 달 중에 마련할 예정이다. A 씨처럼 1000만 원이 넘거나 연체한 지 10년이 안 된 채권에 대해서는 이미 법적으로 제도가 갖춰진 개인회생과 개인파산 절차를 활용키로 했다. 다만 개인회생과 파산을 신청하려면 대리인 선임 등에 200만 원의 비용이 든다는 점이 취약계층에겐 큰 부담이 된다. 이에 정부는 신청서를 간소화하고 유관기관 정보 연계시스템을 구축하는 등 개인회생·파산에 드는 비용과 평균 9개월에 달하는 소요시간을 줄여 부담을 낮추기로 했다